住宅ローン　全ての疑問に答えます②　変動金利か固定金利か、銀行選びはどうするか

1.固定金利か変動金利か

　結論から伝えます。

　『変動金利』一択です。

　まず前提条件としては、「固定金利＝フラット35」として考えます。

　その他の固定期間（10年や20年）については、メリットは特段ありません。

　これについては、調べて頂ければ分かると思います。

　「変動」か「固定」かを議論するにあたり、固定金利を検討するのであれば「フラット35」になります。

　では、具体例として「住信SBIネット銀行」の令和2年3月12日現在の情報で比較します。

　

　変動金利は、審査次第とはありますが、フラットと同様に自己資金20％準備できれば、まず上記の金利だと思います。

　逆に、変動金利の場合は自己資金なしでも上限は0.74％で借りられるということですね。

　金利差は倍以上です。

　よく、変動金利と固定金利のメリット・デメリットのようなまとめ記事がありますが、変動金利のデメリットは

　「金利変動リスク」です。

　変動金利住宅ローンの金利の決まり方は、

　基準金利　ー　優遇率　＝　実行金利

　です。

　上記の場合ですと、

　基準金利2.775％　ー　優遇2.365％　＝　実行金利0.41％

　となってます。

　この基準金利が変わる可能性があるということで、優遇は基本的にはずっと変わりません。

　では、基準金利は過去どのように推移してきたのか見ていきましょう。

　

　出典：住宅金融支援機構HP

　はい、約25年変わってません。

　金利変動リスクは、ほぼ考慮する必要がありません。

　2006年から2008年にかけて少し上がってますね。

　私は、2005年に金融機関に入社したので、この金利の上昇をすごく覚えています。

　金利は上がってますが、景気が良くなり、就職氷河期が終わり、ボーナスの支給も増えました。

　その後、リーマンショックで金利はまた下がり、以降ずっと横ばいです。

　それ以前に金利が上昇しているのは、バブル期ですね。

　つまり、金利上昇＝景気良化（他にも色々な要素はありますが、このように考えていてもまず大丈夫です）です。

　ようするに、現在の金利情勢（マイナス金利）、景気動向等考慮し、過去の実績から考えて、変動金利で問題なしです。

　もし金利が上がったら、「景気良化」なのでメリットの方が大きいですので、むしろ喜びましょう。

　まずあり得ないですが、金利が上昇傾向になり上がり続けることがあれば、その時に借換などを考えても問題ありません。

　

　

　

2.銀行選びはどうするか

　これも、「ネット銀行」でほぼ一択です。

　まず条件面だけ見れば、ネット銀行一択です。

　これは、考えてみれば当然です。極力無駄を省き、店舗も持たず、徹底的にコスト削減したネット銀行に、従来の有人店舗型の金融機関が勝てるわけがありません。

　次回、ネット銀行での住宅ローンの組み方（専門用語の説明、住宅ローンが実行されるまでの流れなど）を説明します。

　では、メガバンクや地方銀行、信用金庫はどのような場合に選択肢に入ってくるのか、説明します。

　まずは、メガバンクを選ぶ理由についてです。

　基本的にネット銀行より金利は高いものの、僅かな差です。

　住宅ローンの手間はかなりあり、ネット銀行で一人でやりきるにはかなり労力を使います。

　対面取引で説明を受けながら、住宅ローンを組みたいという方は、選択肢に入ります。

　同時に、投資信託や保険の営業を受ける可能性がありますが、そこは上手にかわしましょう。

　次に、地方銀行を選ぶ理由です。

　メガバンクより若干金利が上がる可能性があります。ただ、同等でできる可能性も全然あります。

　メガバンク以上に、親身になって対応してくれると思います。

　同時に、投資信託や保険の営業を受ける可能性がありますが、そこは上手にかわしましょう。

　最後に、信用金庫を選ぶ理由です。

　私は信用金庫出身です。今回、この記事を書くにあたり、独断とならないよう現役の信金の後輩からも情報を得てます。

　まず、「ネット銀行」や「メガバンク」で問題なく審査が通る人は信金を使うメリットはほぼないです。

　ではどういう人がメリットがあるのか。

　私が過去に実行した住宅ローンの例は「個信に事故歴があるケース」「複雑な持ち分があり持ち分売買が絡むケース（例：親族間持ち分売買）」「勤務歴1年未満」など多々あります。

　つまり、他の金融機関ではまず通らない住宅ローンを取り上げできる可能性があります。

　後輩からの情報も同様でした。「フリーランス、所得の少ない個人事業主など」他の金融機関で断れたものを、何とかできないか試行錯誤する、というものです。

　ただ、口を揃えて言うのは「まぁ、担当者次第ですね。」です（笑）。

　色々な金融機関で申し込みをし、信用金庫だけ通過した、など「最後の砦」となる可能性があります。

　

まとめ

　以上です。

　ちなみに、私はAFPに合格してますし、散々住宅ローンに絡んできたので、信頼して頂いて問題ない情報だと思ってます。

　しかし、リスクはあります。一方、そのリスク（金利変動リスク）も、それほど神経質になるものではないとも思ってます。

　ただし、最終的には自己判断になりますので、判断の一助になれればと思っております。

　ちなみに、AFPは登録するメリットを感じなかったため、合格はしてますが資格は失効してます（笑）。

　次回は、「商品選びのコツ、見るべき点」「自己資金はどうするのか」「実行までの流れ」を説明したいと思います。

　取材協力頂いた、後輩の皆様ありがとうございました。

【参考】YouTube動画